Luisa M. García | vigoalminuto
El Gobierno vuelve a intentarlo. El Consejo de Ministros ha aprobado este martes los dos reales decretos ley de vivienda que el Congreso rechazó el pasado viernes, aunque con cambios y manteniendo por separado la polémica renovación automática de los contratos de alquiler. Las medidas todavía necesitan convalidación parlamentaria para mantenerse en vigor.
Pedro Sánchez ha defendido que las circunstancias que hicieron necesarios los decretos no han cambiado y ha advertido de que su Ejecutivo seguirá aprobando medidas mientras tenga capacidad para hacerlo. «Si la mayoría del Parlamento, como sucedió el pasado viernes, da la espalda a la ciudadanía en uno de los asuntos que más preocupa (…) como es el acceso a la vivienda, entonces la ciudadanía debe elegir un nuevo Parlamento y hasta que eso suceda el Gobierno va a continuar gobernando», ha señalado.
El nuevo paquete reúne 21 medidas que afectan al alquiler, la compra de vivienda y el aumento de la oferta de vivienda asequible. Entre ellas hay algunas ya planteadas en los decretos rechazados y otras incorporaciones, como un programa estatal para facilitar la compra de la primera vivienda.
Protección frente a los desahucios hasta 2030
Los hogares vulnerables sin una alternativa habitacional podrán beneficiarse de la suspensión de los desahucios hasta el 31 de diciembre de 2030, en los supuestos previstos por la norma.
La protección es especialmente amplia cuando el propietario es un fondo o una empresa: en esos casos, el procedimiento deberá suspenderse incluso cuando exista una sentencia. Para los propietarios particulares se contemplan mecanismos de compensación por los impagos en determinadas circunstancias.
Dos fórmulas distintas para prorrogar los alquileres
Uno de los puntos que más dudas puede generar es que el Gobierno plantea dos mecanismos diferentes de prórroga, que no deben confundirse.
El primero es una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos de vivienda habitual que terminen antes del 31 de diciembre de 2028. El inquilino podrá solicitarla por anualidades si está al corriente del alquiler y ha abonado puntualmente las rentas de los ocho meses anteriores. Durante ese periodo se mantienen las condiciones del contrato.
El propietario deberá aceptarla salvo en determinados supuestos:
- que necesite recuperar de forma real y acreditada la vivienda
- que exista un acuerdo entre las partes para firmar un nuevo contrato
- o que concurra una situación de vulnerabilidad que dé lugar a otra prórroga preferente
El segundo mecanismo es la renovación automática del contrato una vez agotada su duración legal. Cuando se hayan cumplido los cinco años de duración máxima si el propietario es una persona física, o siete si se trata de una empresa, el contrato se renovaría por nuevos periodos de la misma duración si ninguna de las partes comunica que quiere ponerle fin.
En este caso, el propietario tendría que comunicar su voluntad de no renovar con seis meses de antelación, mientras que el inquilino dispondría de dos meses.
Las dos fórmulas no se acumulan: la prórroga extraordinaria de dos años funciona como una solución transitoria y no se suma a la renovación automática si esta finalmente entra en vigor.
Más control sobre los alquileres de temporada
El paquete incorpora además reglas para evitar que los alquileres de temporada o por habitaciones se utilicen para eludir las obligaciones de los contratos de vivienda habitual.
El Gobierno pretende establecer límites y requisitos que permitan distinguir los contratos realmente temporales de aquellos que esconden una relación residencial permanente.
Límites a las compras especulativas
Los decretos vuelven a introducir restricciones para determinadas operaciones de compra de viviendas por entidades con finalidad especulativa, con medidas aplicables hasta el 31 de diciembre de 2028.
La norma no utiliza expresamente la expresión «fondos buitre». En su lugar, fija criterios relacionados con la finalidad de la adquisición y pone el foco en operaciones de compra de viviendas por debajo del 70% de su valor de tasación de mercado cuando el objetivo sea obtener un beneficio inmediato.
Un 10% de IVA para los pisos turísticos
El Gobierno incorpora también un IVA del 10% para los pisos turísticos, dentro de su estrategia para limitar la presión que este tipo de alojamientos ejerce sobre el mercado residencial.
La medida forma parte del paquete destinado a reforzar la función residencial de la vivienda y aumentar la oferta disponible para alquiler habitual.
Deducciones para inquilinos y ventajas para propietarios
Los inquilinos tendrán una nueva deducción estatal por el alquiler de su vivienda habitual. Sánchez ha utilizado como ejemplo un alquiler medio de 800 euros mensuales, para el que la ventaja fiscal podría aproximarse a los 1.000 euros anuales.
Al mismo tiempo, los propietarios que ofrezcan sus viviendas a precios asequibles podrán acceder a bonificaciones fiscales. El objetivo es utilizar la fiscalidad para ampliar el parque de alquiler a precios por debajo de los niveles de mercado.
Hasta 50.000 euros sin intereses para comprar la primera vivienda
Una de las principales novedades políticas del nuevo paquete es el programa Tu Casa, destinado a facilitar el acceso a la primera vivienda.
El programa contará con una línea de financiación de 10.000 millones de euros y permitirá acceder a préstamos de hasta 50.000 euros sin intereses. No estará limitado por edad, de modo que no se dirige exclusivamente a jóvenes. La gestión corresponderá al Instituto de Crédito Oficial (ICO).
Más vivienda asequible y construcción industrializada
El Gobierno pretende además aumentar la oferta mediante ayudas para construir vivienda asequible y el impulso de sistemas de construcción industrializada, con el objetivo de reducir los plazos de ejecución y aumentar el número de viviendas disponibles.
El paquete incluye 280 millones de euros en avales para favorecer este tipo de construcción y un fondo de 400 millones de euros de impacto social destinado a proveedores de vivienda social.
La empresa pública Casa 47 adquirirá además «miles» de viviendas procedentes de la Seguridad Social para incorporarlas al parque residencial.
El presidente admite que las medidas no bastan
El presidente del Gobierno ha reconocido que el paquete no resolverá por sí solo el problema de la vivienda. Para ello, ha defendido una intervención más intensa de las administraciones y la construcción de «cientos de miles de viviendas más», especialmente de carácter público y asequible.
Sánchez ha calificado las medidas de «puro sentido común» y ha asegurado que buscan compatibilizar los intereses de los pequeños propietarios y los inquilinos, además de poner límites a determinadas operaciones especulativas.
El Gobierno afronta ahora la segunda parte del proceso: los decretos vuelven a estar aprobados por el Consejo de Ministros, pero todavía necesitan el respaldo parlamentario para consolidarse. La prórroga automática de los contratos, por su parte, vuelve a ser uno de los puntos con mayor dificultad política para lograr la convalidación.
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