Desde este jueves, cambian las reglas de alquiler para 73.000 vigueses

Nuevo récord del precio de la vivienda en Vigo

A. Buendía – A.I. | vigoalminuto

Unos 73.000 vigueses viven en hogares que pagan un alquiler por su vivienda habitual, según una estimación realizada a partir de los últimos datos del Instituto Galego de Estatística (IGE). Son alrededor de 28.800 hogares y constituyen el principal colectivo potencialmente afectado en la ciudad por los dos nuevos decretos de vivienda aprobados por el Gobierno y publicados este miércoles en el Boletín Oficial del Estado (BOE)

La cifra no equivale al número de beneficiarios de las medidas: cada una tiene requisitos diferentes y algunas afectan a propietarios, compradores de primera vivienda, personas vulnerables o titulares de alquileres temporales. Pero permite dimensionar el alcance local de una reforma que modifica las reglas de los contratos de alquiler y refuerza la protección frente a determinados desahucios.

El cálculo parte de los 116.658 hogares que había en Vigo en 2024, de los que el 24,66 % declaraba tener gasto en alquiler de la vivienda principal. Aplicando a esos hogares el tamaño medio de 2,54 personas registrado en la ciudad, el resultado es de unas 73.000 personas.

Los dos decretos no empiezan a aplicarse al mismo tiempo. El Real Decreto-ley 29/2026, que reúne las medidas sobre protección frente a desahucios, alquileres temporales, vivienda asequible y fiscalidad, entra en vigor este jueves 8 de octubre, un día después de su publicación. El segundo, el Real Decreto-ley 28/2026, modifica el régimen de prórrogas de los contratos de vivienda habitual y comenzará a aplicarse el 15 de noviembre.

Dos meses para evitar el desahucio

Una de las principales novedades afecta a los inquilinos en situación de vulnerabilidad económica que afronten un procedimiento de desahucio por impago.

A partir de ahora, cuando se cumplan los requisitos establecidos por la norma, la Administración competente dispondrá de un máximo de dos meses desde la notificación judicial para ofrecer al hogar una alternativa habitacional adecuada.

Si no consigue proporcionarla, tendrá que pagar al propietario o consignar judicialmente las cantidades reclamadas, las rentas devengadas hasta ese momento y las costas procesales. Ese pago permitirá poner fin al procedimiento y mantener vigente el contrato.

Si transcurren los dos meses sin vivienda alternativa ni pago de la deuda, la Administración pasará a ocupar la posición deudora frente al propietario. El lanzamiento no podrá ejecutarse y el contrato continuará hasta su vencimiento mientras persista la situación de vulnerabilidad.

El decreto establece además una suspensión de los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2030 cuando el demandante pertenezca a determinadas entidades dedicadas a la adquisición de inmuebles o de créditos hipotecarios impagados. Para otros supuestos se contempla una suspensión de hasta tres años y un régimen de compensaciones en los casos previstos por la norma.

El alquiler no podrá encadenar contratos temporales sin causa

Los nuevos decretos también modifican las reglas de los alquileres temporales. Los contratos deberán responder a una causa temporal y acreditar la necesidad que justifica ese uso distinto de la vivienda habitual.

La regulación pretende evitar que esta modalidad se utilice para mantener de forma permanente a un inquilino fuera de las garantías de los contratos de vivienda habitual. También establece límites para el alquiler por habitaciones, de manera que la suma de las rentas de las habitaciones no pueda superar la renta correspondiente al alquiler de la vivienda completa.

Para quienes ya tienen un contrato de temporada anterior a la entrada en vigor del nuevo decreto existe un régimen transitorio: esos contratos mantendrán su consideración y las condiciones jurídicas que tenían hasta que finalice el periodo pactado.

Los contratos de alquiler tendrán nuevas prórrogas

La segunda norma, que no entra en vigor hasta el 15 de noviembre, modifica las reglas de continuidad de los contratos de vivienda habitual.

Una vez transcurridos los cinco años mínimos de duración del contrato —siete cuando el propietario sea una persona jurídica—, el contrato podrá entrar en un nuevo régimen de prórrogas sucesivas, salvo que alguna de las partes comunique su voluntad de no continuar en los plazos establecidos.

Además, el nuevo decreto introduce una prórroga extraordinaria de hasta dos años para determinados contratos que ya estén vigentes cuando entre en vigor la norma y cuyo periodo obligatorio o de prórroga finalice antes del 31 de diciembre de 2028, siempre que el inquilino cumpla los requisitos fijados y esté al corriente del pago.

Este punto es especialmente relevante para los hogares vigueses que llevan años de alquiler, aunque no todos los contratos podrán acogerse a la prórroga extraordinaria: existen excepciones, entre ellas determinados supuestos de necesidad del propietario.

También cambia el alquiler turístico

El primer decreto introduce además nuevas reglas para los alquileres de corta duración y las plataformas que los comercializan. Los alquileres turísticos de corta estancia quedarán sujetos a nuevas obligaciones fiscales y de información, mientras que las plataformas deberán facilitar los datos exigidos por la normativa.

La norma incorpora también medidas para limitar determinadas adquisiciones de vivienda por grandes tenedores y entidades dedicadas a comprar inmuebles o carteras de créditos impagados a precios inferiores al valor de mercado. Hasta finales de 2030, esas entidades no podrán adquirir determinadas viviendas por menos del 70 % de su valor de mercado, con las excepciones previstas en el propio decreto.

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El impacto en Vigo va más allá de los inquilinos

Los efectos del paquete no se limitan a las aproximadamente 73.000 personas que viven en hogares de alquiler. También incorpora medidas fiscales para propietarios que alquilen determinadas viviendas a precios asequibles, cambios en la tributación de algunas operaciones inmobiliarias y mecanismos destinados a aumentar la oferta de vivienda.

El Gobierno incluye además nuevas vías de financiación para vivienda asequible y para la compra de primera vivienda, aunque el acceso dependerá de las condiciones concretas de cada línea.

En Vigo, por tanto, la dimensión más fácilmente cuantificable es la del alquiler: unos 28.800 hogares y alrededor de 73.000 personas viven en viviendas por las que se paga una renta, según los últimos datos disponibles del IGE. No significa que todas ellas vayan a recibir una ayuda o a quedar automáticamente protegidas por todas las medidas, pero sí que forman el principal universo local sobre el que se proyectan los cambios en los contratos de alquiler.

Los dos reales decretos deberán ser sometidos ahora a convalidación por la Diputación Permanente, después de la disolución de las Cortes. Mientras tanto, las fechas de aplicación ya están fijadas: 8 de octubre para el paquete principal de medidas y 15 de noviembre para el nuevo régimen de prórrogas de los alquileres.